Ön Ödemeli Konut Satışı: Sözleşme, Cayma ve Teslim Rehberi

Ön ödemeli konut satışı nedir?

Henüz teslim almadığınız bir ev için peşin ödeme yapmanız veya taksit ödemeye başlamanız, ön ödemeli konut satışının temel özelliğidir. Bu modelde siz konutun satış bedelini önceden ödemeyi, satıcı ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu size devretmeyi veya teslim etmeyi üstlenir. Kanundaki düzenleme, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmaz satın aldığı işlemler içindir (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — TKHK md. 40).

Bu rehberi okurken üç soruyu ayrı ayrı düşünün: Satış hangi belgelerle kuruluyor, ödeme yaptıktan sonra nasıl vazgeçebilirsiniz ve konut ne zaman teslim edilecek? Kanun, sözleşme öncesi bilgilendirmeyi, sözleşmenin şeklini, caymayı ve teslim süresini farklı maddelerde düzenler. Dolayısıyla yalnızca ödeme planını incelemek, işlemin tamamını anlamanıza yetmeyebilir (TKHK md. 40, 41, 43, 44).

İmzadan önce hangi belgeleri incelemelisiniz?

Satıcı, sözleşme kurulmadan en az bir gün önce size ön bilgilendirme formu vermelidir. Form, sözleşmeden önce bilgi edinmenizi sağlayan belgedir; sözleşmenin kendisiyle karıştırılmamalıdır (TKHK md. 40). İncelerken konutun tanımı, toplam ödeme planı, teslim tarihi ve size sunulan diğer belgeler arasında farklılık bulunup bulunmadığını kontrol edin. Anlamadığınız ifadeleri not almanız, imzadan önce sorularınızı somutlaştırır.

Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Bu nedenle projenin görsellerini veya satış ofisindeki maketi görmekle yetinmeyin; yapı ruhsatını da incelemek isteyin. Ruhsat bulunması kanuni bir ön koşuldur, ancak kanun bunun yanında sözleşmenin şekli, teminat ve teslim gibi ayrı güvenceler de öngörür (TKHK md. 41, 42, 44). Belgeleri birbirinden bağımsız kontrol başlıkları olarak değerlendirin.

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, yani tapu kayıtlarına işlenmesi gerekir. Satış vaadi yoluyla işlem yapılıyorsa sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; yalnızca tarafların kendi aralarında hazırladığı bir metinle yetinilmemelidir (TKHK md. 41). Satıcı, kanundaki şekle uyulmamasından doğan geçersizliği daha sonra tüketicinin aleyhine ileri süremez (TKHK md. 41).

Proje için hangi güvence aranır?

Kanun, kapsamı yönetmelikle belirlenen büyüklükteki projelerde satıcıya, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırma veya belirlenen başka teminat ve şartları sağlama yükümlülüğü getirir. Bina tamamlama sigortası, projenin tamamlanmasına ilişkin bir güvence mekanizmasıdır (TKHK md. 42). Bu yüzden satış görüşmesinde yalnızca şirketin geçmiş projelerini değil, sizin satın alacağınız proje için hangi güvencenin bulunduğunu da sorun.

Size bir sigorta veya teminat belgesi gösterildiğinde belgenin hangi projeye ilişkin olduğunu, kapsamını ve açıklamalarını dikkatle okuyun. Kanundaki güvence yükümlülüğü, her projeyi ayrım yapmadan aynı kapsamda değerlendirmeye elverişli değildir; düzenleme belirli büyüklükteki projeleri esas alır (TKHK md. 42). Satış temsilcisinin sözlü anlatımı yerine, inceleyebileceğiniz belge ve açıklama istemeniz daha sağlıklı bir karşılaştırma yapmanızı sağlar.

İlk on dört gün içinde cayabilir misiniz?

Evet. Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, gerekçe göstermek veya cezai şart ödemek zorunda olmadan cayabilirsiniz. Cayma, burada sözleşmeden ilk aşamada vazgeçmenizi sağlayan özel tüketici hakkıdır (TKHK md. 43). Satıcının bu hak konusunda sizi bilgilendirdiğini ispatlaması gerekir; bilgilendirme yapıldığı tartışmalıysa bu ispat yükü satıcıya aittir (TKHK md. 43).

Caymayı düşünüyorsanız sözleşme tarihini, bildiriminizi ve bildirime ilişkin kayıtları birlikte saklayın. Kanun, bildirimin cayma süresi içinde satıcıya yöneltilmesini esas alır (TKHK md. 43). Bu nedenle yalnızca satış temsilcisiyle yaptığınız konuşmaya güvenmek yerine, ne zaman ve hangi sözleşme için cayma bildirdiğinizi sonradan gösterebileceğiniz kayıtları düzenli tutmanız yararlı olur.

Cayma süresi geçtikten sonra vazgeçmek mümkün mü?

İlk on dört günlük cayma hakkı ile sözleşmeden dönme hakkı aynı değildir. Ön ödemeli konut satışında, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilirsiniz. Ancak bu ikinci yol, her durumda masrafsız değildir: Satıcı, kanunda belirtilen giderleri ve sözleşmenin üzerinden geçen süreye göre sınırlandırılmış tazminatı isteyebilir (TKHK md. 43, 45).

Bu oranlar otomatik bir kesinti listesi değil, satıcının isteyebileceği tazminatın kanuni üst sınırlarıdır. Ayrıca konutun satışı veya satış vaadi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden kaynaklanan masraflar istenebilir (TKHK md. 45). Size bir kesinti hesabı sunulursa hangi kalemin hangi gerekçeyle istendiğini ayrı ayrı sorun; tazminat ile diğer giderlerin aynı kalemmiş gibi gösterilmemesine dikkat edin.

Satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmediğinde, sözleşmeden dönmeniz nedeniyle sizden herhangi bir bedel isteyemez. Kanun, tüketicinin ölümü veya sürekli kazanç kaybı nedeniyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi gibi ayrıca saydığı hâllerde de bedel istenmesini engeller (TKHK md. 45). Bu nedenle yalnızca kaç ay geçtiğine bakmayın; vazgeçmenize yol açan olayın ne olduğunu da değerlendirin.

Kurgusal örnek: Ayşe Hanım, ön ödemeli konut sözleşmesini imzaladıktan beş ay sonra başka bir şehre taşınmaya karar versin. İlk cayma süresi geçmiş olsa da yirmi dört aylık dönme hakkından yararlanabilir. Satıcı, bu dönemde sözleşme bedelinin yüzde 4'ünü aşmayan tazminat ile kanunda belirtilen masrafları isteyebilir; hesabın somut sözleşme ve olayla birlikte incelenmesi gerekir (TKHK md. 43, 45).

Konut en geç ne zaman teslim edilmelidir?

Ön ödemeli konutun devir veya teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (TKHK md. 44). Bu, sözleşmede yazan teslim tarihini incelemeyi gereksiz kılmaz. Satıcı yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmediğinde sözleşmeden dönme bakımından farklı sonuçlar doğabilir (TKHK md. 45). Satış görüşmesindeki tahmini tarih ile imzalayacağınız metindeki tarihi yan yana koyarak okuyun.

Teslim edilen konutta eksik veya kusur varsa

Konut teslim edildiğinde sözleşmede kararlaştırılan özelliklere sahip değilse veya objektif olarak taşıması gereken özellikleri taşımıyorsa ayıplı mal hükümleri gündeme gelebilir. Ayıp, günlük dildeki kusurdan daha geniş bir kavramdır; sözleşmeye uygun olmayan bir özellik de bu kapsamda değerlendirilebilir (TKHK md. 8). Teslim incelemesinde gördüğünüz eksikleri tarihli fotoğraflarla ve açık bir listeyle kayıt altına almanız yararlı olur.

Ayıplı mal karşısında sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya şartları uygunsa ayıpsız misliyle değiştirme seçenekleri bulunur. Bunlar tüketicinin seçimlik hakları, yani kanundaki koşullara göre tercih edebileceği haklardır (TKHK md. 11). Konut amaçlı taşınmazlarda ayıptan sorumluluk için kural olarak teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı uygulanır; ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlenmesi hâlinde zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (TKHK md. 12).

Uyuşmazlık çıkarsa nereye başvurabilirsiniz?

Tüketici hakem heyeti, belirli parasal sınırlar içindeki tüketici uyuşmazlıklarını inceleyen başvuru merciidir. Başvurunun bu heyete mi yoksa tüketici mahkemesine mi yöneltileceği değerlendirilirken uyuşmazlık değeri ve güncel parasal sınır dikkate alınmalıdır (TKHK md. 68, 73). Her yıl değişen sınırı resmî kaynaktan kontrol edin. Konutun toplam fiyatı ile sizin talep ettiğiniz tutarı aynı şeymiş gibi ele almamaya dikkat edin.

Tüketici mahkemesindeki uyuşmazlıklarda kural olarak dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir; tüketici hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıklar ve tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar gibi kanunda belirtilen istisnalar vardır (TKHK md. 73/A). Taşınmazın aynından doğan uyuşmazlık, doğrudan mülkiyet gibi taşınmaz üzerindeki hakka ilişkin uyuşmazlıktır. Başvuru yolunu değerlendirirken sözleşmeyi, ödeme kayıtlarını, bildirimleri ve teslim belgelerini bir araya getirin.