Miras Kalan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi nedir?

Ortaklığın giderilmesi, bir mal üzerindeki birlikte mülkiyetin sona erdirilmesi ve her ortağın kendi payına karşılık gelen değeri alabilmesi için başvurulan hukuki yoldur. Uygulamada bu işlem için “izale-i şüyu” ifadesi de kullanılır. Miras kalan ev, arsa, tarla, araç veya başka bir mal üzerinde birden fazla mirasçı hak sahibi olduğunda bu mesele ortaya çıkabilir (TMK md. 640, 642).

Mirasın açılmasıyla mirasçılar, miras mallarının tamamı üzerinde miras ortaklığına sahip olur. Bu ortaklıkta mirasçılar, miras payları oranında hak sahibidir; ancak paylaşım yapılana kadar belirli bir malın tamamı üzerinde birlikte hareket etmeleri gerekir (TMK md. 640). Mirasçılardan biri paylaşma talebinde bulunabilir. Paylaşma konusunda anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi için hukuki sürece başvurulabilir (TMK md. 642).

Hangi durumlarda dava gündeme gelir?

Örneğin, Ayşe Hanım ile iki kardeşine miras kalan bir ev vardır. Ayşe Hanım evi satmak veya paylaştırmak isterken kardeşlerinden biri evde oturmaya devam ediyor, diğeri ise satışa yanaşmıyorsa ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak evi bir mirasçıya bırakabilir, diğerlerine paylarının karşılığını ödeyebilir veya taşınmazı birlikte satabilir. Anlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluyla paylaşım istenebilir (TMK md. 642).

Miras dışında da paylı mülkiyete konu bir mal için ortaklığın giderilmesi istenebilir. Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin aynı malın tamamı üzerinde belirli paylarla hak sahibi olmasıdır (TMK md. 688). Her paydaş, kanunda öngörülen istisnalar saklı kalmak üzere paylaşma isteyebilir (TMK md. 698).

Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Dava şartı, mahkemenin davayı esastan inceleyebilmesi için yerine getirilmesi gereken ön koşuldur (HUAK md. 18/B).

Arabuluculukta bütün ilgili ortakların veya mirasçıların sürece dahil edilmesi gerekir. Taraflar anlaşırsa paylaşım, satış, bir kişinin diğerlerinin payını satın alması veya başka bir çözüm yazılı bir anlaşmaya bağlanabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava açılması mümkün hale gelir (HUAK md. 18/B).

Hangi mahkemeye başvurulur?

Ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 4). Dava bir taşınmaza ilişkinse taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Birden fazla taşınmazın aynı davada konu edilip edilemeyeceği, taşınmazların birbirleriyle bağlantısı ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir (HMK md. 12).

Davada ortakların veya mirasçıların tamamının gösterilmesi gerekir. Çünkü mahkemenin vereceği karar, aynı mal üzerinde hak sahibi olan bütün kişilerin payını ve hakkını etkiler. Tapu kaydı, mirasçılık durumunu gösteren belgeler, varsa vasiyetname ve taşınmazla ilgili diğer kayıtlar dosyanın değerlendirilmesinde kullanılabilir. Hangi belgelerin gerekli olduğu somut olayın niteliğine göre değişebilir.

Mahkeme malı nasıl paylaştırır?

Mahkeme öncelikle malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Aynen taksim, malın fiziksel olarak bölünerek her ortağa payına karşılık gelen bölümün verilmesidir. Bölme işlemi malın değerini önemli ölçüde düşürmeyecekse ve hukuken mümkünse bu yöntem değerlendirilebilir (TMK md. 699).

Bir evin bağımsız bölümlere ayrılması, arsanın imar durumuna uygun biçimde bölünmesi veya tarım arazisinin bölünme kurallarına tabi olması gibi teknik konular kararın şeklini etkileyebilir. Bu nedenle mahkeme, taşınmazın niteliğini ve bölünebilirliğini bilirkişi incelemesiyle değerlendirebilir. Bilirkişi raporu, mahkemenin teknik konularda bilgi edinmesine yardımcı olan inceleme aracıdır.

Malın bölünmesi mümkün değilse veya bölme, malın değerinde önemli kayba yol açacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir (TMK md. 699). Satıştan elde edilen bedel, ortakların payları dikkate alınarak dağıtılır. Satışın yalnızca ortaklar arasında yapılabilmesi, bütün ortakların bu yönde rıza göstermesine bağlıdır (TMK md. 699).

Miras payı ile tapudaki pay aynı şey midir?

Miras ortaklığında paylaşım yapılmadan önce mirasçılar, terekeye dahil mallar üzerinde birlikte hak sahibidir. Tereke, ölen kişinin malvarlığının hak ve borçlarıyla birlikte bütününü ifade eder (TMK md. 640). Bu nedenle bir mirasçının, paylaşım yapılmadan önce belirli bir evin tamamını tek başına satması veya diğer mirasçıların hakkını yok sayması mümkün değildir.

Paylaşım tamamlandığında her mirasçıya belirli bir mal bırakılabilir veya satış bedelinden pay verilebilir. Payların oranı, mirasçılık durumuna ve varsa geçerli hukuki işlemlere göre belirlenir. Miras payının oranı konusunda uyuşmazlık varsa ortaklığın giderilmesi davasından önce veya dava sırasında bu konunun ayrıca incelenmesi gerekebilir (TMK md. 642).

Dava sırasında nelere dikkat edilmeli?

Dava açmadan önce taşınmazın güncel tapu kaydı, mirasçıların kimlik ve adres bilgileri, varsa mirasçılık belgesi, arabuluculuk son tutanağı ve taşınmazın mevcut kullanımına ilişkin belgeler hazırlanmalıdır. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı veya başka bir kayıt bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir.

Ortaklardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, kira geliri elde etmesi veya diğer ortakların kullanımını engellemesi, ortaklığın giderilmesi talebinden ayrı hukuki sorunlar doğurabilir. Bu konulardaki taleplerin aynı davada ileri sürülüp sürülemeyeceği, talebin hukuki niteliğine ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Ne zaman bir avukata danışılmalı?

Mirasçıların kim olduğu konusunda uyuşmazlık varsa, taşınmazın imar veya tarım arazisi niteliği bulunuyorsa, tapuda çok sayıda hak sahibi görünüyorsa ya da taşınmaz üzerinde haciz ve ipotek gibi kayıtlar varsa dosyanın teknik yönü artabilir. Bu durumlarda bir avukata danışmanız, taleplerin ve tarafların doğru belirlenmesine yardımcı olabilir. Avukatlık ücretini karşılayamayacak durumdaysanız bulunduğunuz ilin barosunun Adli Yardım Bürosuna başvurabilirsiniz (Avukatlık Kanunu md. 176).