Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir, Nasıl Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde yer alan bir kaydın hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılan ve iki talebi birlikte içerebilen bir hukuk davasıdır. İlk talep, mevcut tapu kaydının iptal edilmesidir. İkinci talep ise taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesidir. Tescil, taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya başka bir ayni hakkın tapu siciline kaydedilmesi anlamına gelir.

Türk Medeni Kanunu’na göre tapu sicilindeki bir tescil, terkin veya değişiklik nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK md. 1025). Ayni hak, mülkiyet gibi doğrudan eşya üzerinde kurulan ve herkese karşı ileri sürülebilen haktır. Bu nedenle dava, yalnızca tapu kaydındaki yazım hatasının düzeltilmesinden ibaret olmayabilir; mülkiyetin kime ait olduğunun da mahkemece değerlendirilmesi gerekebilir.

Hangi durumlarda açılabilir?

Davanın açılabilmesi için tapu kaydının hukuki dayanağının bulunmadığı, geçersiz olduğu veya gerçek hak durumunu yansıtmadığı ileri sürülmelidir. Örneğin geçersiz bir sözleşmeye dayalı tescil, miras bırakanın iradesini sakatlayan bir işlem, vekilin yetkisini aşarak yaptığı devir veya sahte belgeye dayanan kayıt dava konusu olabilir. Her olayda aynı hukuki sebep uygulanmaz; iddianın hangi işleme ve hangi hakka dayandığı açıkça ortaya konulmalıdır.

Bir kişinin taşınmazın kendisine ait olduğunu ileri sürmesine rağmen tapuda başka bir kişinin malik görünmesi de uyuşmazlığa yol açabilir. Mülkiyetin kazanılması için tescilin gerektiği, ancak tescile hak kazanan kişinin tescili istemesine rağmen malik tarafından işlem yapılmadığı bazı durumlarda mahkeme kararıyla tescil sağlanabileceği Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir (TMK md. 716). Bu hükme dayanan talepler ile tapu kaydının yolsuz olduğu iddiasına dayanan talepler birbirinden farklı değerlendirilebilir.

İyi niyetli üçüncü kişinin durumu

Tapu siciline güvenerek taşınmazı edinen iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı, her durumda önceki malik veya hak sahibi tarafından ortadan kaldırılamayabilir. Tapu sicilindeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK md. 1023). Bu nedenle davacı, yalnızca önceki kaydın hatalı olduğunu göstermekle yetinmemeli; davalı kişinin taşınmazı hangi işlemle ve hangi bilgiyle edindiğini de açıklamalıdır.

Dava hangi mahkemede açılır?

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı veya başka bir ayni hakla ilgili tapu iptal ve tescil davaları kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Davanın hangi yerde açılacağı bakımından taşınmazın bulunduğu yer önem taşır. Taşınmazın aynına ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişiklik doğurabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 12). Kesin yetki, tarafların başka bir mahkemeyi seçerek bu kuralı değiştiremeyeceği anlamına gelir.

Aynı dosyada farklı nitelikte talepler bulunuyorsa görev ve yetki ayrıca incelenmelidir. Örneğin tapu kaydının düzeltilmesiyle birlikte tazminat, alacak veya sözleşmeden kaynaklanan başka bir talep ileri sürülebilir. Bu taleplerin birbirine nasıl bağlandığı, mahkemenin görevini ve dava dilekçesinin kapsamını etkileyebilir.

Dava dilekçesinde neler bulunmalıdır?

Dilekçede taşınmazın il, ilçe, mahalle veya köy, ada ve parsel bilgileri mümkün olduğunca açık yazılmalıdır. Davacı, hangi tapu kaydının iptalini istediğini ve taşınmazın kimin adına tescil edilmesini talep ettiğini belirtmelidir. Ayrıca uyuşmazlığın başlangıcı, yapılan işlemler, taraflar arasındaki ilişki ve tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğu anlaşılır biçimde anlatılmalıdır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu, dava dilekçesinde mahkemenin adı, tarafların bilgileri, davacının talep sonucu, vakıaların açık özeti, deliller ve hukuki sebepler gibi unsurların bulunmasını öngörür (HMK md. 119). Dilekçede yalnızca “tapu kaydı yanlıştır” demek yerine, bu sonuca hangi olayların ve belgelerin götürdüğü açıklanmalıdır.

Hangi deliller kullanılabilir?

Tapu kayıtları, resmi senetler, mirasçılık belgeleri, vekâletnameler, sözleşmeler, banka kayıtları, yazışmalar, keşif ve bilirkişi incelemesi delil olarak gündeme gelebilir. Taşınmazın kim tarafından kullanıldığı, bedelin kim tarafından ödendiği veya işlemin hangi koşullarda yapıldığı da olayın niteliğine göre önem taşıyabilir.

Taraflardan biri, iddiasını dayandırdığı vakıanın hukuki sonuç doğuracak şekilde ispatından kural olarak sorumludur (HMK md. 190). Mahkeme, uyuşmazlığın çözümü için tapu müdürlüğünden kayıtları isteyebilir, taşınmaz üzerinde keşif yapabilir veya teknik ve hukuki konularda bilirkişiden görüş alabilir. Bilirkişi, mahkemenin yerine karar vermez; uzmanlık gerektiren konularda inceleme yapar.

Dava sırasında taşınmazın devri nasıl önlenebilir?

Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi veya üzerinde yeni bir hak kurulması, davacının hukuki durumunu zorlaştırabilir. Bu risk varsa mahkemeden geçici hukuki koruma talep edilmesi değerlendirilebilir. İhtiyati tedbir, hakkın elde edilmesini zorlaştırabilecek bir durumun geçici olarak önlenmesini amaçlar; mahkeme talebi, dosyadaki delilleri ve ortaya çıkabilecek zararı değerlendirerek karar verir (HMK md. 389).

Tedbir talebinde taşınmazın hangi işlemden korunmasının istendiği ve gecikme hâlinde ne tür bir zarar doğacağı açıklanmalıdır. Tedbir kararı otomatik olarak verilmez. Mahkeme, talebin dayanağını ve gerekli koşulları dosya üzerinden veya uygun gördüğü incelemeyle değerlendirir.

Kurgusal örnek olay

Örneğin, Ayşe Hanım bir taşınmazın miras bırakan babasından kaldığını, ancak babasının ölümünden sonra taşınmazın geçersiz bir işlemle kardeşi adına tescil edildiğini ileri sürsün. Ayşe Hanım, tapu kaydının hangi belgeye dayanarak oluşturulduğunu araştırmalı, mirasçılık durumunu ve işlemin geçersiz olduğunu düşündüren olayları ortaya koymalıdır. Kardeş taşınmazı daha sonra başka bir kişiye devretmişse, son kişinin tapu kaydına güvenip güvenmediği de ayrıca incelenir. Bu örnek kurgusaldır; gerçek bir kişi veya mahkeme kararı anlatılmamaktadır.

Dava açarken dikkat edilmesi gerekenler

Tapu kayıtlarının güncel örneği, resmi senetler ve taşınmazın geçmişine ilişkin belgeler dava hazırlığında incelenmelidir. Taleplerin belirsiz bırakılması, yanlış kişilerin davaya dahil edilmesi veya hukuki sebebin olaylarla ilişkilendirilmemesi usul bakımından sorun yaratabilir. Dava sonunda mahkeme tapu kaydının iptaline ve tescile karar verebileceği gibi, iddianın ispatlanamadığı kanaatine de varabilir.