Önalım Hakkı Nedir? Kimler Kullanabilir, Süresi Ne Kadar?

Önalım hakkı nedir?

Önalım hakkı, bir taşınmazın paylı mülkiyetinde bulunan paydaşlara tanınan özel bir haktır. Paydaşlardan biri, kendisine ait payı üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar, belirli şartlarla bu payı alıcının yerine geçerek satın alabilir (TMK md. 732). Günlük kullanımda bu hak, “şufa hakkı” olarak da adlandırılır.

Bu hak, taşınmazdaki paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni bir kişinin katılmasını sınırlamaya yöneliktir (TMK md. 732). Önalım hakkı, taşınmazın tamamını satın alma yetkisi vermez. Kural olarak üçüncü kişiye satılan payla sınırlı bir hak söz konusudur (TMK md. 732).

Kimler önalım hakkını kullanabilir?

Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyetteki diğer paydaşlara aittir (TMK md. 732). Bu nedenle yalnızca taşınmazda kiracı olmak, komşu taşınmazın sahibi bulunmak veya taşınmazı fiilen kullanmak tek başına kanuni önalım hakkı doğurmaz (TMK md. 732). Hakkın kullanılabilmesi için kişinin, satış sırasında ilgili taşınmazda paydaş olması gerekir (TMK md. 732).

Örneğin, Ayşe Hanım ile Mehmet Bey bir arsanın paydaşları olsun. Mehmet Bey kendi payını arsa dışından bir kişiye satarsa Ayşe Hanım, kanuni şartlar gerçekleştiğinde önalım hakkını kullanabilir. Ayşe Hanım yalnızca arsayı kiralıyor olsaydı, paydaş olmadığı için kanuni önalım hakkına dayanamazdı (TMK md. 732).

Hangi satışlarda önalım hakkı gündeme gelir?

Kanuni önalım hakkının temel şartı, paydaşın payını üçüncü kişiye satmasıdır (TMK md. 732). Satışın gerçek niteliği, tarafların kim olduğu ve tapudaki işlem birlikte değerlendirilir. Payın başka bir paydaşa devredilmesi hâlinde kanuni önalım hakkının doğup doğmayacağı, işlemin üçüncü kişiye satış niteliğinde olup olmadığına göre incelenir (TMK md. 732).

Önalım hakkı, satış bedelini dilediğiniz gibi değiştirme veya taşınmazı piyasa değerinden alma imkânı vermez. Hakkın kullanılması, kural olarak alıcının yaptığı satışın şartlarıyla bağlantılıdır (TMK md. 734). Satış bedelinin gerçekte ne olduğu konusunda uyuşmazlık varsa tapu kayıtları, ödeme belgeleri ve diğer deliller değerlendirmeye alınabilir.

Önalım hakkı nasıl kullanılır?

Önalım hakkı, payı satın alan alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK md. 734). Dava, satılan payın paydaşa geçirilmesini amaçlar. Bu nedenle dava hazırlığında tapu kaydı, satış işlemi ve alıcının kimliği dikkatle incelenmelidir (TMK md. 734).

Dava açmadan önce satışın tarihini, satış bedelini, payın hangi kişiye devredildiğini ve diğer paydaşların durumunu gösteren belgeleri toplamanız yararlı olur. Tapu kaydı, noter bildirimi, satış işlemine ilişkin belgeler ve ödeme kayıtları dosyanın değerlendirilmesinde kullanılabilir.

Mahkeme, önalım hakkının kullanılabilmesi için satış bedelinin ve alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılmasını isteyebilir (TMK md. 734). Bu nedenle davayı açmadan önce gerekli tutarın nasıl ve hangi hesaba yatırılacağı konusunda mahkemenin talimatları kontrol edilmelidir. Güncel giderler ve harçlar değişebileceğinden, belirli bir miktar üzerinden işlem yapmadan önce resmî kaynaklardan bilgi alınmalıdır.

Noter bildirimi neden önemlidir?

Satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi kanunda özel olarak düzenlenmiştir (TMK md. 733). Bildirimde satışa konu payın, satış bedelinin ve işlemin taraflarının anlaşılabilecek şekilde gösterilmesi, sürenin hesabı bakımından önem taşıyabilir. Size bir noter bildirimi ulaştığında zarfı, tebliğ belgesini ve eklerini saklamanız gerekir.

Önalım hakkı hangi durumlarda kullanılamayabilir?

Önalım hakkının kullanılabilmesi için paylı mülkiyet, pay satışı, üçüncü kişi ve kanuni süreler gibi şartların birlikte değerlendirilmesi gerekir (TMK md. 732; TMK md. 733). Taşınmazın elbirliği mülkiyetinde bulunması, işlemin satış değil başka türde bir devir olması veya davanın kanundaki süreden sonra açılması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir (TMK md. 732; TMK md. 733).

Paydaşların yaptığı anlaşmalar da ayrıca incelenmelidir. Taraflar arasında sözleşmeye dayalı bir önalım hakkı kurulmuşsa bu hak, kanuni önalım hakkından farklı kurallara tabi olabilir (TMK md. 735). Sözleşmenin içeriği, tapuya şerh verilip verilmediği ve hakkın hangi taşınmaz veya pay için tanındığı önem taşır (TMK md. 735).

Kanuni ve sözleşmeden doğan önalım hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın tapu siciline şerh verilmişse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu hakkın kapsamı ve etkisi, sözleşmenin içeriğine ve tapu sicilindeki kayda göre değerlendirilir (TMK md. 735). Sözleşmeyi görmeden yalnızca “önalım hakkım var” demek yeterli olmayabilir.

Dava açmadan önce hangi belgeler hazırlanabilir?

Öncelikle güncel tapu kaydı ve satışa konu payın bilgileri temin edilmelidir. Satış tarihi, noter bildiriminin tebliğ tarihi, satış bedeli, alıcının kimliği ve taşınmazdaki paydaşlık durumu ayrı ayrı not edilmelidir (TMK md. 732; TMK md. 733). Noter bildirimi alınmışsa bildirimin tüm sayfaları ve tebliğ zarfı korunmalıdır.

Önalım davalarında süre ve usul hataları hak kaybına yol açabileceğinden, belgelerle birlikte bir avukata danışmanız uygun olabilir. Avukatlık ücretini karşılayamıyorsanız bulunduğunuz ilin barosundaki Adli Yardım Bürosu’na başvuru şartlarını sorabilirsiniz.