Kiracının Tahliye Edilme Sebepleri Nelerdir?

Kira sözleşmesi bitince kiracı kendiliğinden çıkar mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesinin süresi dolduğunda kiracı sözleşmeyi sona erdirmek istemezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, yalnızca sürenin bitmesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Bu koruma, kira ilişkisinin belirli süreli olması durumunda da geçerlidir (TBK md. 347).

Kiracının taşınmazdan çıkması için genellikle kanunda kabul edilen özel bir tahliye sebebinin bulunması, gerekli bildirimin yapılması veya dava açılması gerekir. Tahliye sebebinin varlığı tek başına fiilî olarak kiracının çıkarılmasına izin vermez; uyuşmazlıkta kanuni usule uyulmalıdır (TBK md. 347, 350, 352).

Kira bedelinin ödenmemesi

Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip borcun ödenmesini isteyebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Kiracı verilen sürede ödeme yapmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye talep edebilir (TBK md. 315).

Kiraya verenin bildiriminde hangi kira veya yan gider borcunun istendiği, ödemenin nereye yapılacağı ve verilen sürenin ne zaman sona ereceği anlaşılır olmalıdır. Ödeme süresi ve bildirimin içeriği, kullanılacak tahliye yoluna göre ayrıca değerlendirilir. Kira bedelinin eksik ödenmesi de belirli koşullarda temerrüt, yani borcun zamanında yerine getirilmemesi, oluşturabilir (TBK md. 315).

Kiralananın sözleşmeye aykırı veya zarar verici kullanılması

Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Sözleşmeye aykırı kullanım, ağır zarar verme veya komşular açısından çekilmez hâle gelen davranışlar tahliye ve fesih gündemi doğurabilir (TBK md. 316).

Sorun hemen giderilebilecek nitelikteyse kiraya veren kural olarak yazılı bildirimle aykırılığın düzeltilmesini ister. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu bildirimde en az otuz günlük süre verilmesi gerekir. Ancak kiracının davranışı kiraya veren veya komşular için çekilmez hâle gelmişse ya da ağır zarar tehlikesi varsa önceden süre verilmesi gerekmeyebilir (TBK md. 316).

Kiraya verenin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı

Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması aranır; yalnızca taşınmazı boşaltma isteği yeterli değildir. Aynı sebep, kiralananın yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarım nedeniyle kullanılamayacak hâle gelmesi durumunda da gündeme gelebilir (TBK md. 350).

Bu sebebe dayanılacaksa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, kanunda öngörülen bildirim süresine uyularak dava açılması gerekir. Bildirim ve dava tarihinin doğru hesaplanması önemlidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın daha sonra haklı sebep olmadan eski kiracı dışında bir kişiye kiralanması, kiraya veren bakımından ayrıca sorumluluk doğurabilir (TBK md. 350, 355).

Taşınmazın yeni sahibi tarafından tahliye istenmesi

Taşınmaz el değiştirirse yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa özel kurallara göre tahliye isteyebilir. Yeni malikin kiracıya yazılı bildirim yapması ve kanunda belirtilen süre içinde dava açması gerekir (TBK md. 351).

Yeni malik kira sözleşmesini ve taşınmazdaki kiracılığı dikkate almadan hemen tahliye sağlayamaz. Satışın gerçekleşmiş olması tek başına tahliye nedeni değildir. İhtiyacın gerçekliği ve bildirimin zamanında yapılıp yapılmadığı uyuşmazlıkta incelenebilir (TBK md. 351).

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Kiracı, aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki ayrı haklı yazılı ihtara neden olursa kiraya veren, kira yılının veya kira süresinin bitiminden itibaren kanunda belirtilen süre içinde tahliye davası açabilir. İhtarların haklı olması ve aynı kira yılı içinde verilmesi gerekir (TBK md. 352).

İhtar sayısının iki olması tek başına yeterli değildir. Her ihtarın gerçek bir kira borcuna dayanması, borcun ödenmemiş olması ve bildirimin kiracıya yöneltilmiş bulunması gerekir. Kiracı ihtar tebliğinden sonra ödeme yapmış olsa bile, ihtarın haklı olup olmadığı ayrıca değerlendirilebilir (TBK md. 352).

Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren tahliye talep edebilir. Bu belgeye tahliye taahhüdü denir. Taahhüdün yazılı olması, teslimden sonra verilmesi ve belirli bir boşaltma tarihi içermesi uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşır (TBK md. 352).

Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanıp imzalanmadığı, belgenin gerçekten kiracı tarafından verilip verilmediği ve taahhüt tarihinin geçerli olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre incelenir. İmzaya veya belgenin düzenlenme koşullarına itiraz varsa bu konu ayrıca ispatlanmalıdır (TBK md. 352).

Yeniden inşa, esaslı onarım ve imar çalışmaları

Kiralananın yeniden inşa edilmesi, imar amacıyla esaslı biçimde değiştirilmesi veya kapsamlı onarım nedeniyle kullanılamayacak hâle gelmesi gerekiyorsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Basit bakım ve küçük onarımlar, tek başına bu sebebin oluştuğunu göstermez; yapılacak işin taşınmazın kullanımını ciddi biçimde engellemesi gerekir (TBK md. 350).

Kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin taşınmaza verdiği zarar

Kiracı taşınmazı kullanırken sözleşmeye, hukuka veya dürüstlük kurallarına aykırı davranmamalıdır. Taşınmaza ağır zarar verilmesi, komşuların huzurunun ciddi biçimde bozulması veya kullanımın kiraya veren açısından çekilmez hâle gelmesi fesih ve tahliye talebine dayanak olabilir (TBK md. 316).

Tahliye sürecinde süre ve usul neden önemlidir?

Tahliye sebebi kadar bildirimin ne zaman yapıldığı, hangi adrese gönderildiği, tebliğ edilip edilmediği ve dava açma süresinin kaçırılıp kaçırılmadığı da önemlidir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kuralı bulunmakla birlikte, kanun icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel düzenlemeyi saklı tutar (HUAK md. 18/B).

Örneğin, Ayşe Hanım’ın kiracısı üç aylık kira borcunu ödememiş olsun. Ayşe Hanım’ın yalnızca sözlü olarak “evden çıkın” demesi, kira borcu bakımından kanundaki yazılı bildirim ve süre şartlarının yerine geçtiği anlamına gelmez. Borcun hangi döneme ait olduğu, bildirimin içeriği ve ödeme süresi TBK md. 315’e göre değerlendirilmelidir.

Başlıca tahliye sebepleri