Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Rehberi

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk nedir?

Arabuluculuk, tarafların bir uyuşmazlığı mahkeme kararı yerine, tarafsız bir arabulucunun yardımıyla görüşerek çözmeye çalıştığı süreçtir. Arabulucu taraflara çözüm dayatamaz ve uyuşmazlık hakkında hâkim gibi karar veremez. Kira ilişkisinden doğan belirli uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması, dava açılabilmesi için yerine getirilmesi gereken bir dava şartıdır. Bu düzenleme, kira uyuşmazlıkları bakımından 1 Eylül 2023 tarihinde uygulanmaya başlamıştır (HUAK md. 18/B).

Dava şartı, mahkemenin davayı esastan inceleyebilmesi için önceden tamamlanması gereken usul koşuludur. Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki bir kira uyuşmazlığında arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa mahkeme, bu eksiklik nedeniyle davayı usulden reddedebilir (HUAK md. 18/B; HMK md. 114).

Hangi kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunludur?

Konut ve iş yeri kiraları başta olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü bu kapsamdadır. Ödenmeyen kira bedeli, kira bedelinin belirlenmesi, kira sözleşmesinin sona ermesi, depozito, yan giderler ve kiralananın kullanımıyla ilgili talepler için dava açmadan önce arabuluculuk gündeme gelebilir (HUAK md. 18/B).

Ancak her gayrimenkul uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk uygulanmaz. Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi veya mülkiyetin kime ait olduğu gibi kira ilişkisinden kaynaklanmayan uyuşmazlıklar sırf bir taşınmazla ilgili oldukları için kira arabuluculuğu kapsamına girmez. Uyuşmazlığın hukuki niteliği, talebin kira sözleşmesinden doğup doğmadığına göre değerlendirilir (HUAK md. 18/B).

İcra ve İflas Kanunu kapsamında icra yoluyla tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklar bakımından özel bir istisna bulunmaktadır. Bu nedenle tahliye talebinizin doğrudan dava mı, yoksa icra takibiyle bağlantılı bir işlem mi olduğunu baştan doğru belirlemek gerekir (HUAK md. 18/B; İİK md. 269 ve devamı).

Başvuru nereye ve nasıl yapılır?

Başvuru, adliyelerde bulunan arabuluculuk bürosuna yapılır. Başvuruda tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, uyuşmazlığın kısa açıklaması, kira sözleşmesine ilişkin bilgiler ve talep açıkça belirtilmelidir. Başvuruyu kiracı, kiraya veren veya yetkili temsilcisi yapabilir (HUAK md. 18/A).

Kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını, ihtarları, teslim tutanaklarını, aidat veya yan gider belgelerini ve uyuşmazlığı açıklayan diğer evrakı başvuru sırasında sunmanız sürecin anlaşılmasını kolaylaştırabilir. Arabulucu, tarafların sunduğu bilgi ve belgeleri değerlendirerek çözüm görüşmelerini yürütür; fakat mahkeme gibi delil toplama ve bağlayıcı karar verme yetkisine sahip değildir (HUAK md. 2; HUAK md. 15).

İlk toplantıya katılmak neden önemlidir?

Tarafların ilk toplantıya katılması beklenir. Geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, son tutanağa yazılır. Bu durum, dava sırasında yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücreti bakımından aleyhe sonuç doğurabilir; tarafın davada haklı çıkması bu sonucu her zaman ortadan kaldırmaz (HUAK md. 18/A).

Toplantıya bizzat katılabileceğiniz gibi, uyuşmazlığı çözmeye ve anlaşma yapmaya özel yetki verilmiş bir temsilci aracılığıyla da katılabilirsiniz. Avukatınızın sizin adınıza anlaşma imzalayabilmesi için gerekli özel yetkinin bulunması gerekir (HUAK md. 15).

Arabuluculukta anlaşmak zorunlu mudur?

Hayır. Zorunlu olan, dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmaktır; tarafların anlaşması zorunlu değildir. Kiraya veren kira borcunun ödenmesini, tahliye tarihini veya yeni kira bedelini; kiracı ise ödeme planını, süre verilmesini veya depozitonun iadesini görüşebilir. Taraflar taleplerini kabul etmek zorunda değildir.

Anlaşma sağlanırsa üzerinde uzlaşılan hususlar son tutanağa yazılır. Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği konusunda, tarafların ve avukatlarının imzası ile ayrıca mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınmasının gerekip gerekmediği belgenin nasıl düzenlendiğine göre değişebilir (HUAK md. 18). Bu nedenle ödeme tarihi, tahliye tarihi, anahtar teslimi, kira borcunun miktarı, depozitonun akıbeti ve masraflar gibi konular açıkça yazılmalıdır.

Anlaşma olmazsa ne yapılır?

Taraflar anlaşamazsa arabulucu son tutanak düzenler. Bu tutanak, arabuluculuk sürecinin tamamlandığını gösterir. Kira uyuşmazlığı dava şartı arabuluculuk kapsamındaysa, dava açarken son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmelidir (HUAK md. 18/A; HUAK md. 18/B).

Kira ilişkisinden doğan davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira sözleşmesinden doğan alacak, tahliye ve kira bedelinin belirlenmesi gibi taleplerin hangi mahkemeye yöneltileceği, somut talebin niteliğine göre belirlenir (HMK md. 4).

Arabuluculuk ücretini kim öder?

Arabuluculuk ücreti, arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanıp sağlanmadığına ve tarafların ücret konusunda ne kararlaştırdığına göre belirlenir. Taraflar ücretin nasıl paylaşılacağını anlaşma metninde düzenleyebilir. Anlaşma olmazsa, kanundaki kurallar ve güncel Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uygulanır (HUAK md. 18/A).

Ücret tarifeleri ve başvuruya ilişkin güncel uygulamalar zaman içinde değişebileceğinden, işlem yapmadan önce Adalet Bakanlığının resmî kaynaklarındaki güncel bilgileri kontrol edin. Belirli bir ücret tutarı için eski internet içeriklerine güvenmeyin.

Kurgusal örnek olay

Örneğin, Ayşe Hanım’ın kiracısı üç aylık kira bedelini ödememiş, Ayşe Hanım da hem kira alacağını hem de kiralananın boşaltılmasını istemiş olsun. Uyuşmazlığın hangi yöntemle takip edileceği, doğrudan bir kira davası mı yoksa icra yoluyla tahliye işlemi mi yapılacağına göre değişebilir. Dava açılması gereken bir yol tercih edilecekse, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık bakımından önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekebilir (HUAK md. 18/B).

Ayşe Hanım ile kiracı görüşmede, borcun taksitlendirilmesi ve belirli bir tarihte anahtarın teslim edilmesi konusunda anlaşırsa bu şartlar açıkça yazılmalıdır. Anlaşma olmazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve taraflar, kira uyuşmazlığı için gerekli diğer usul işlemlerini yerine getirerek mahkemeye başvurabilir.

Başvuru öncesinde hangi belgeler hazırlanabilir?

Kira sözleşmesi, banka dekontları, ödeme çizelgesi, yazılı bildirimler, ihtarnameler, teslim tutanakları, aidat ve fatura kayıtları, hasar fotoğrafları ve taraflar arasındaki yazışmalar hazırlanabilir. Belgelerin tamamı her dosyada zorunlu değildir; ancak talebinizi ve karşı tarafın iddialarını anlamayı kolaylaştırır.

Kira uyuşmazlığının tahliye, alacak, kira bedelinin belirlenmesi veya başka bir talep olup olmadığı başvuru öncesinde netleştirilmelidir. Sürecin kapsamı ve dava açılırsa izlenecek yol, somut sözleşme ve belgelere göre değişebilir. Hak kaybı ihtimali bulunan durumlarda bir avukata danışabilirsiniz. Ücreti karşılayamıyorsanız baronun Adli Yardım Bürosuna başvuru şartlarını araştırabilirsiniz (Avukatlık Kanunu md. 176 ve devamı).