Kira Tespit Davası Nedir, Nasıl Açılır?

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasındaki mevcut kira sözleşmesinde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Bu dava, kira sözleşmesini sona erdirmek için değil, ödenecek kira miktarını belirlemek için kullanılır (TBK md. 344).

Kira bedelinin belirlenmesi, tarafların her yıl yapabileceği sözleşmesel artıştan farklıdır. Sözleşmedeki artış hükmü veya kanundaki artış sınırı uyuşmazlığı çözmüyorsa, taraflardan biri mahkemeden yeni kira bedelinin tespitini isteyebilir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin değişiklikler, kanundaki sınırlamalara aykırı olamaz (TBK md. 343).

Kira tespit davası hangi durumlarda açılır?

Kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde hangi oranda artırılacağı konusunda taraflar anlaşmazlığa düşebilir. Kanun, yenilenen dönemlerdeki artışın bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacağını düzenler (TBK md. 344). Bu sınır, kira bedelinin tespitine ilişkin her uyuşmazlığın doğrudan mahkemeye taşınmasını zorunlu kılmaz; ancak taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa dava gündeme gelebilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak bedel mahkeme tarafından yeniden değerlendirilebilir. Bu değerlendirmede tüketici fiyat endeksindeki değişim, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte dikkate alınır. Hâkim, bu unsurlara göre hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler (TBK md. 344).

Bu nedenle beş yıllık sürenin dolması, kira bedelinin otomatik olarak değişeceği anlamına gelmez. Süre dolduğunda taraflardan biri yeni bedelin belirlenmesini isteyebilir; anlaşma olmazsa mahkeme, taşınmazın gerçek koşullarını ve karşılaştırılabilir kiraları inceleyerek karar verir (TBK md. 344).

Mahkeme kira bedelini nasıl belirler?

Mahkeme, yalnızca kiraya verenin talep ettiği miktarı veya kiracının kabul ettiği bedeli esas almaz. Kira bedelinin belirlenmesinde taşınmazın konumu, kullanım amacı, yüzölçümü, yaşı, fiziksel özellikleri, bulunduğu çevre ve benzer taşınmazların kira bedelleri gibi somut unsurlar incelenebilir (TBK md. 344).

Emsal kira, benzer özelliklere sahip başka taşınmazların kira bedelidir. Bir taşınmazın yalnızca aynı mahallede bulunması, tek başına yeterli bir karşılaştırma anlamına gelmez. Emsalin büyüklüğü, niteliği, bulunduğu kat, bakım durumu ve kullanım amacı da önem taşıyabilir. Mahkeme bu konularda bilirkişi incelemesi yaptırabilir; bilirkişi raporu ise mahkemenin değerlendirmesine yardımcı olan bir delildir.

Taraflar, mevcut kira bedelini, önceki artışları, kira sözleşmesini ve taşınmazın özelliklerini gösteren belgeleri sunabilir. Emsal kira araştırmasına ilişkin ilanlar, yazılı kira sözleşmeleri ve taşınmazın fiziki durumunu gösteren belgeler somut olayın özelliklerine göre önem taşıyabilir. Hangi belgelerin yeterli olacağı davanın içeriğine göre değişir.

Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar saklı kalmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Dava şartı, mahkemenin davayı esastan inceleyebilmesi için yerine getirilmesi gereken ön koşuldur (HUAK md. 18/B).

Arabuluculukta taraflar, kira bedeli konusunda anlaşmaya çalışır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla birlikte dava sürecine geçilebilir. Anlaşma sağlanırsa, üzerinde uzlaşılan kira bedeli ve uygulanacağı dönem açıkça yazılmalıdır. Arabuluculuk sürecinin kapsamı ve istisnaları somut uyuşmazlığa göre değişebileceğinden, başvuru öncesinde güncel uygulama kontrol edilmelidir (HUAK md. 18/B).

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan davalar, görev bakımından sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer (HMK md. 4). Yetkili mahkeme ise somut olayda taşınmazın bulunduğu yer, davalının yerleşim yeri veya kira ilişkisinin özellikleri gibi kurallara göre belirlenebilir. Yetki konusunda tereddüt varsa dava açılmadan önce dosyanın özellikleri değerlendirilmelidir.

Kurgusal örnek olay

Örneğin, Ayşe Hanım bir daireyi uzun süredir kiralamaktadır. Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süre devam etmesinden sonra kiraya veren, çevredeki benzer dairelerin daha yüksek bedelle kiraya verildiğini ileri sürer. Ayşe Hanım ise taşınmazın bakım gerektirdiğini ve istenen bedelin emsallere göre yüksek olduğunu belirtir. Taraflar anlaşamazsa, gerekli arabuluculuk sürecinden sonra kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istenebilir. Mahkeme, yalnızca talep edilen rakama değil; taşınmazın özelliklerine, emsal kira bedellerine ve kanundaki ölçütlere bakar (TBK md. 344; HUAK md. 18/B).

Dava sürecinde nelere dikkat edilmeli?

Kira sözleşmesinin yazılı örneği, kira ödemelerini gösteren banka kayıtları, önceki artışlara ilişkin yazışmalar, taşınmazın mevcut durumunu gösteren belgeler ve mümkünse karşılaştırılabilir emsal bilgileri hazırlanmalıdır. Kiraya veren açısından yazılı bildirim yapılmışsa bildirimin tarihi ve içeriği; kiracı açısından ise ödemelerin düzenli yapıldığına ilişkin kayıtlar önem taşıyabilir.

Dava dilekçesinde talep edilen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanmasının istendiği açıkça belirtilmelidir. Mahkemenin belirlediği bedelin geçmişteki tüm dönemlere otomatik olarak uygulanacağı varsayılmamalıdır. Yeni kira dönemine ilişkin sonuç, dava açılma tarihi ve yazılı bildirim kuralları çerçevesinde değerlendirilir (TBK md. 345).

Kira tespit davası, kira bedelinin tek taraflı olarak değiştirilmesini sağlayan bir işlem değildir. Taraflar anlaşmadıkça yeni bedelin hangi şartlarla uygulanacağı kanun hükümleri ve mahkeme kararı çerçevesinde belirlenir (TBK md. 344; TBK md. 345).