Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları

Kira artışı ne demektir?

Kira artışı, kira sözleşmesinin yeni döneminde ödenecek aylık bedelin artırılmasıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi, tarafların tamamen serbest iradesine bırakılmamıştır. Yenilenen kira döneminde uygulanacak bedel, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz (TBK md. 344).

Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazılmışsa, bu hüküm kanundaki üst sınırı aşan bölüm bakımından uygulanamaz (TBK md. 344). Daha düşük bir artış oranı kararlaştırılması mümkündür. Çünkü kanundaki oran, her durumda yapılması gereken zorunlu artış değil, aşılmaması gereken üst sınırdır (TBK md. 344).

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Hesaplama yapılırken kira sözleşmesinin yenilendiği dönem esas alınır. Uygulanabilecek artış oranı, ilgili döneme ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranıdır (TBK md. 344). Güncel endeks oranları dönemsel olarak değiştiği için hesaplama tarihinde resmî istatistik kaynağındaki oran kontrol edilmelidir.

Örneğin, kurgusal olarak Ayşe Hanım’ın aylık kira bedelinin A ve ilgili dönemde uygulanabilecek üst oranın yüzde B olduğunu düşünelim. Artış tutarı, mevcut kira bedelinin B oranıyla çarpılması; yeni kira bedeli ise mevcut kira ile artış tutarının toplanması yoluyla bulunur. Bu örnekteki harfler yalnızca yöntemi göstermek içindir. Gerçek işlemde mevcut kira bedeli ile güncel resmî oran kullanılmalıdır (TBK md. 344).

Sözleşmede yazan kira artış maddesi geçerli midir?

Kira sözleşmesinde her yıl uygulanacak artış oranı yazılabilir. Ancak bu oran, yenilenen kira döneminde kanunun izin verdiği üst sınırı geçemez (TBK md. 344). Sözleşmede yazan oran ilgili dönemdeki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalama değişim oranından yüksekse, yüksek oranının kanuni sınırı aşan kısmı uygulanamaz (TBK md. 344).

Sözleşmede artış hükmü bulunmuyorsa da kira bedeli kendiliğinden sınırsız biçimde artırılamaz. Taraflar yeni dönem için anlaşamazsa, kanunda öngörülen şartlar varsa kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi istenebilir (TBK md. 344; TBK md. 345).

Beş yılı aşan kiralarda ne değişir?

Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse veya beş yıldan sonra yenilenmişse, tarafların anlaşmasına bakılmaksızın kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir (TBK md. 344). Bu durumda yalnızca tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranı dikkate alınmaz. Hâkim; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gibi unsurları birlikte değerlendirir (TBK md. 344).

Bu değerlendirme, ev sahibinin istediği her bedelin kabul edileceği anlamına gelmez. Aynı şekilde kiracının mevcut bedelinin hiçbir koşulda değiştirilemeyeceği de söylenemez. Mahkeme, somut taşınmazın özelliklerini ve karşılaştırılabilir kira bedellerini inceleyerek yeni kira bedelini belirler (TBK md. 344).

Beş yıllık sürenin hesabında sözleşmenin başlangıcı, yenilemeler ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin devamlılığı önem taşıyabilir. Bu nedenle yalnızca son imzalanan sözleşmeye bakarak değerlendirme yapmak yanıltıcı olabilir. Eski sözleşmeler, ödeme kayıtları ve taraflar arasındaki yazışmalar saklanmalıdır.

Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi

Kira bedelinin belirlenmesi davası, kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı bakımından belirli usul kurallarına bağlıdır. Dava her zaman açılabilse de yeni kira döneminde belirlenecek bedelin o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması için kanundaki bildirim ve dava şartlarına dikkat edilmelidir (TBK md. 345).

Ev sahibi tek taraflı olarak yüksek kira isteyebilir mi?

Kiraya veren, kira bedelini kanundaki üst sınırı aşacak şekilde tek taraflı olarak belirleyemez (TBK md. 344). Kiracının onaylamadığı yüksek bir bedelin yalnızca mesajla veya sözlü bildirimle zorunlu hâle gelmesi mümkün değildir. Taraflar anlaşamıyorsa, uygulanacak kira bedeli ve izlenecek hukuki yol somut duruma göre değerlendirilmelidir (TBK md. 344; TBK md. 345).

Kiracının da kanuni sınır içinde yapılmış artışı hiçbir gerekçe göstermeden reddetmesi, kira borcunun eksik ödenmesine yol açabilir. Kira bedelinin eksik veya zamanında ödenmemesi, belirli koşullarda kiraya verene yasal haklar sağlayabilir (TBK md. 315). Bu nedenle kiracı ihtilaflı miktarı ve ödemelerini belgelemeli; ev sahibi ise artış hesabını açık ve denetlenebilir biçimde bildirmelidir.

Kira artışı anlaşmazlığında arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Dava şartı arabuluculuk, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmasını gerektiren usul kuralıdır (HUAK md. 18/B). Kira bedelinin belirlenmesi ve kira artışından kaynaklanan uyuşmazlığın niteliğine göre bu başvuru zorunluluğu gündeme gelebilir (HUAK md. 18/B).

Arabuluculukta taraflar kira bedeli, ödeme tarihi veya geçmiş dönem farkları konusunda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa, kanunun izin verdiği durumlarda dava yoluna başvurulabilir (HUAK md. 18/B). Arabuluculuk başvurusunun kira döneminin başlangıcı ve geçmiş dönem bedel talepleri bakımından etkileri olabileceğinden, belgelerin baştan hazırlanması yararlıdır.

Kiracı ve ev sahibi hangi belgeleri saklamalı?

Kira sözleşmesi, ek protokoller, banka dekontları, kira artış bildirimleri, elektronik posta ve mesaj kayıtları saklanmalıdır. Ev sahibi artış hesabını hangi oran üzerinden yaptığını açıkça göstermelidir. Kiracı ise ödemelerini mümkün olduğunca banka kanalıyla ve açıklama yazarak yapmalıdır. Bu belgeler, kira bedelinin ne zaman ve hangi miktarda kararlaştırıldığının incelenmesine yardımcı olur.