Kat Mülkiyeti Nedir? Kat Maliklerinin Hak ve Borçları

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Daire, dükkân, büro veya benzeri bölümler bağımsız bölüm olarak adlandırılır. Bağımsız bölümün mülkiyeti, yapının üzerinde bulunduğu arsadaki pay ve ortak yerlerle bağlantılıdır (KMK md. 1, 2, 3).

Merdiven, çatı, dış cephe, temel, taşıyıcı sistem, giriş, asansör ve tesisatın bazı bölümleri ortak yer niteliğinde olabilir. Hangi yerlerin ortak sayılacağı, yapının niteliğine ve onaylı mimari projesine göre değerlendirilir (KMK md. 4). Bağımsız bölüm satın alırken tapu kaydı, yönetim planı ve mümkünse onaylı proje birlikte incelenmelidir.

Kat maliklerinin temel hakları

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünü kullanma, kiraya verme ve devretme hakkına sahiptir. Bununla birlikte bu haklar, binanın ortak yapısına ve diğer maliklerin haklarına zarar verecek şekilde kullanılamaz (KMK md. 15, 18, 19). Bağımsız bölümün kullanım amacı da tapu kaydı, yönetim planı ve mimari projeyle uyumlu olmalıdır (KMK md. 24, 28).

Her kat maliki, ortak yerlerden arsa payı oranında değil, ortak yerin niteliğine uygun biçimde yararlanabilir. Ortak alanın bir malik tarafından tek başına kapatılması, depo veya özel kullanım alanına dönüştürülmesi diğer maliklerin haklarını etkileyebilir. Ortak yerde inşaat, onarım veya tesis değişikliği yapılması için kanunda aranan yazılı rıza şartları ve projenin korunmasına ilişkin hükümler dikkate alınmalıdır (KMK md. 19).

Yönetim planı neden önemlidir?

Yönetim planı; binanın nasıl yönetileceğini, ortak alanların kullanımını, yöneticinin görevlerini ve giderlerin toplanmasına ilişkin kuralları düzenleyen belgedir. Yönetim planı ile sonradan yapılan değişiklikler, kat maliklerini, onların haleflerini ve bağımsız bölümü kullanan bazı kişileri bağlayan bir sözleşme niteliğindedir (KMK md. 28).

Yönetim planında aidat miktarı, ortak alanların kullanım saatleri, evcil hayvan, otopark veya işyeri faaliyetleri hakkında özel düzenlemeler bulunabilir. Ancak planın bir hükmü, emredici kanun hükümlerine veya diğer maliklerin mülkiyet hakkına aykırı biçimde uygulanamaz (KMK md. 28).

Aidat ve ortak giderler nasıl paylaşılır?

Kat malikleri; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, ortak yerlerin bakım ve onarımına, sigorta giderlerine ve yöneticinin işletme giderlerine katılmakla yükümlüdür. Ortak giderlere katılma yöntemi, giderin türüne ve kanundaki kurallara göre belirlenir; bazı giderlerde arsa payı, bazı giderlerde eşit paylaşım esası uygulanabilir (KMK md. 20).

Bir kat maliki ortak gider veya avans payını ödemediğinde yönetim, kanunun izin verdiği şekilde alacağı takip edebilir. Gider yapılmadığı ya da hizmetten yararlanılmadığı ileri sürülerek, kural olarak ortak gider payı ödeme yükümlülüğünden kaçınılamaz (KMK md. 20). Giderin hatalı hesaplandığını düşünüyorsanız işletme projesini, faturaları ve kurul kararlarını inceleyerek itirazınızı yazılı biçimde bildirmeniz yararlı olur.

Kiracı da ortak gider ve avans borçlarından kat malikiyle birlikte sorumlu olabilir; ancak kiracının sorumluluğu, kira bedeliyle sınırlı olarak düzenlenmiştir. Kat maliki, kiracının ödemediği ortak giderler bakımından yönetim karşısında sorumluluğunu sürdürebilir (KMK md. 22). Bu nedenle kira sözleşmesinde aidat ve yan giderlerin hangi tarafça ödeneceği açıkça yazılmalıdır.

Kat malikleri kurulu ve yönetici

Kat malikleri kurulu, binanın yönetimiyle ilgili kararların alındığı organdır. Kurulun kararları, toplantıya katılanların kişisel görüşlerinden bağımsız olarak kanun, yönetim planı ve karar yeter sayıları çerçevesinde alınmalıdır (KMK md. 29, 30, 32). Karar defterinin düzenli tutulması ve alınan kararların açık yazılması, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların incelenmesini kolaylaştırır.

Kat malikleri kurulu, yönetim işlerini yürütmek üzere bir yönetici veya yönetim kurulu seçebilir. Ana taşınmazda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması kanunda zorunlu tutulmuştur (KMK md. 34). Yöneticinin görevleri arasında kararları uygulamak, binayı yönetmek, ortak giderleri toplamak, belgeleri saklamak ve hesap vermek bulunur (KMK md. 35, 36).

Yönetici, gelir ve giderleri gösteren hesapları tutmalı ve kat maliklerinin denetimine açık olmalıdır. İşletme projesi, tahmini gelir ve giderleri, her bağımsız bölüme düşen avans ve gider paylarını gösteren yönetim belgesidir (KMK md. 37).

Ortak alanlarda değişiklik yapılabilir mi?

Balkonu kapatmak, dış cepheye klima veya tabela yerleştirmek, çatıya özel kullanım alanı yapmak, ortak koridoru bölmek ya da taşıyıcı sisteme müdahale etmek yalnızca kişisel kullanım tercihi olarak görülemez. Bu işlemler yapının görünümünü, güvenliğini veya diğer maliklerin kullanımını etkiliyorsa kat mülkiyeti mevzuatındaki izin ve rıza koşulları değerlendirilmelidir (KMK md. 19). Ayrıca belediye mevzuatı ve imar kuralları bakımından gerekli izinlerin bulunup bulunmadığı da ayrıca araştırılmalıdır.

Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?

Kurul kararının kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu düşünen kat maliki, kararın iptali veya hâkimin müdahalesi için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Toplantıya katılan ve karara karşı oy kullanan malik ile toplantıya katılmayan malik bakımından başvuru süreleri farklı düzenlenmiştir (KMK md. 33).

Örneğin, Ayşe Hanım’ın yaşadığı apartmanda çatı alanının bir daireye özel depo yapılmasına karar verildiğini varsayalım. Ayşe Hanım toplantıya katılıp karara karşı oy kullanmışsa karar tarihini, toplantıya katılmamışsa kararı öğrendiği tarihi belgeleyerek süresinde başvuru yapıp yapamayacağını değerlendirmelidir. Bu örnek kurgusaldır; somut olayda yönetim planı, karar defteri ve mimari proje ayrıca incelenir (KMK md. 19, 28, 33).

Uygulamada hangi belgeleri saklamalısınız?

Tapu kaydı, yönetim planı, onaylı mimari proje, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, aidat makbuzları, banka dekontları ve yöneticiyle yapılan yazışmalar saklanmalıdır. Bu belgeler, bağımsız bölümün niteliğini, gider hesabını, alınan kararın içeriğini ve ödeme durumunu gösterebilir (KMK md. 28, 32, 36, 37).

Aidat veya ortak alan uyuşmazlığında önce yönetimden hesap ve karar belgelerini yazılı olarak istemek, iletişimin ispatını kolaylaştırır. Dava veya icra sürecinde süre, görevli mahkeme ve talep türü somut olaya göre değişebileceğinden, belgeyle birlikte bir avukata danışabilirsiniz. Avukatlık ücretini karşılayamıyorsanız baronun Adli Yardım Bürosu hakkında bilgi alabilirsiniz.