Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Rehberi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının tamamını veya belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi ya da devretme borcu altına girmeyi; yüklenicinin de bunun karşılığında yapı inşa edip kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakmayı üstlendiği sözleşme türüdür. Uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” adı da kullanılır. Sözleşmenin inşaat yapma kısmı, iş görme ve sonuç meydana getirme borcu içerdiği için eser sözleşmesine ilişkin kurallarla bağlantılıdır (TBK md. 470). Taşınmazın mülkiyetinin devri veya taşınmaz satış vaadi bakımından ise taşınmaz işlemlerine ilişkin resmî şekil kuralları gündeme gelir (TMK md. 706; TBK md. 237).

Sözleşmede hangi bilgiler bulunmalı?

Sözleşmede yalnızca “arsa karşılığında bina yapılacaktır” denilmesi, ileride anlaşmazlık çıkmasını önlemeye yetmeyebilir. Arsanın tapu bilgileri, pay sahipleri, yüklenicinin kimliği, yapılacak yapının niteliği ve tarafların hangi bağımsız bölümleri alacağı açıkça gösterilmelidir. Bağımsız bölüm numarası, katı, kullanım amacı, yaklaşık veya kesin niteliği, eklentileri, otopark ve ortak alanlarla ilgili paylaşım da mümkün olduğunca ayrıntılı yazılmalıdır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı bakımından bağımsız bölüm, arsa payı ve ortak yer kavramlarının hukuki çerçevesi Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir (KMK md. 2, 3, 4).

İnşaatın teknik özellikleri için proje, mahal listesi, kullanılacak malzeme, marka veya kalite standardı ve teslim edilecek imalatlar ek belgelerle belirlenebilir. Bu belgelerin sözleşmenin eki olduğu açıkça yazılmalıdır. Toplam inşaat alanı, bağımsız bölümlerin yüzölçümü ve ortak alanların nasıl hesaplanacağı da belirtilmelidir. Arsa sahibinin sonradan yapılacak değişiklikleri kabul edip etmeyeceği, yüklenicinin projede tek başına değişiklik yapıp yapamayacağı ve ek işlerin bedelinin nasıl belirleneceği düzenlenebilir (TBK md. 480).

Sözleşmenin şekli neden önemlidir?

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde yapılması gerekir (TMK md. 706). Taşınmaz satışı ve satış vaadi bakımından da resmî şekil şartı düzenlenmiştir (TBK md. 237). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılması kararlaştırıldığı için, tarafların imzaladığı sıradan bir kâğıdın yeterli olup olmadığı sözleşmenin içeriğine ve kurulma biçimine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle sözleşmenin resmî şekil bakımından yetkili makam önünde düzenlenmesi ve tapu işlemleriyle uyumlu hazırlanması gerekir (TMK md. 706; TBK md. 237).

Taşınmaz satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu siciline şerh edilmesi mümkündür (TMK md. 1009). Şerh, sözleşmeden doğan hakkın tapu sicilindeki görünürlüğünü artırabilir; ancak sözleşmenin bütün eksiklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Şerhin kapsamı, süresi ve tapu işlemindeki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir (TMK md. 1009).

Arsa payı veya bağımsız bölüm devri nasıl düzenlenir?

Taraflar, arsa sahibine ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümleri bir tabloyla gösterebilir. Yükleniciye yapılacak devirlerin inşaatın belirli seviyelerine bağlanması, arsa sahibinin henüz karşılığı oluşmadan tüm paylarını devretme riskini azaltabilir. Devir aşamalarının hangi teknik ölçütle tespit edileceği, kimin tespit yapacağı ve uyuşmazlık hâlinde hangi belgelerin esas alınacağı da yazılmalıdır. Mülkiyet devrini içeren işlemlerde resmî şekil şartı devam eder (TMK md. 706; TBK md. 237).

Birden fazla arsa sahibi varsa bütün maliklerin sözleşmeye katılımı ve paylarıyla ilgili iradelerinin açıkça ortaya konulması gerekir. Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetinde işlem yapma yetkileri birbirinden farklı olabilir; bu nedenle yalnızca bir kişinin imzasıyla bütün taşınmaz bakımından geçerli sonuç doğacağı varsayılmamalıdır (TMK md. 688, 701).

Teslim, gecikme ve eksik işlerde haklar

Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye uygun sürede bitiremeyeceğinin anlaşılması hâlinde arsa sahibinin kullanabileceği haklar, sözleşmenin içeriğine ve olayın durumuna göre değerlendirilir. Eser sözleşmesinde yüklenicinin işe başlamada veya işi yürütmede gecikmesi ve bu gecikmenin zamanında teslimi tehlikeye düşürmesi hâlinde iş sahibine tanınan imkânlar düzenlenmiştir (TBK md. 473). Sözleşmede teslim tarihi, gecikme hâlinde uygulanacak bedel veya diğer sonuçlar açıkça gösterilmelidir.

Teslim alınan yapının sözleşmeye veya teknik şartnameye aykırı olması, eksik yapılması ya da ayıplı olması durumunda iş sahibinin seçimlik hakları bulunabilir. Eserin kabulü, ayıbın incelenmesi ve bildirilmesi bakımından eser sözleşmesine ilişkin kurallar dikkate alınır (TBK md. 474, 475, 477). Yapı teslim alınırken eksik ve kusurların tutanakla belirlenmesi, fotoğraf ve teknik raporlarla desteklenmesi ispat bakımından yararlı olabilir.

Sözleşme feshedilebilir mi?

Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması, inşaatın ciddi biçimde gecikmesi veya edimin gereği gibi yerine getirilmemesi hâlinde sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Ancak fesih, dönme veya karşılıklı sona erdirme işleminin hangi hukuki sonuca yol açacağı; sözleşmenin niteliğine, ihlalin ağırlığına, yapılan imalatın seviyesine ve tarafların daha önceki işlemlerine göre değişebilir. Eser sözleşmesinde iş sahibinin sözleşmeden dönmesi ve yüklenicinin işi bırakması gibi durumlara ilişkin hükümler bulunmaktadır (TBK md. 473, 475, 484). Taşınmaz devri içeren sözleşmelerde sona erdirme işleminin de şekil kurallarıyla uyumlu yapılması gerekebilir (TMK md. 706; TBK md. 237).

Fesih veya dönme düşünülüyorsa, öncelikle sözleşmede ihlal bildirimi, süre verme, cezai şart ve uyuşmazlık çözümüyle ilgili maddeler incelenmelidir. Sözleşmenin sona erdiği ileri sürülmeden önce yapılan imalatın değeri, devredilen arsa payları ve tarafların birbirine borçları hesaplanmalıdır. Bu hesap, somut dosyaya göre teknik ve hukuki inceleme gerektirebilir.

Örnek olay

Örneğin, Ayşe Hanım ve iki kardeşi, arsalarının belirli paylarını yükleniciye devretmek; karşılığında binadaki dört bağımsız bölümü almak üzere sözleşme imzalamak istesin. Sözleşmede yalnızca “yüklenici binayı yapıp daireleri teslim edecektir” yazılırsa, hangi dairenin kime ait olduğu, teslimin hangi tarihte yapılacağı, malzeme kalitesi ve gecikmenin sonucu belirsiz kalabilir. Daha güvenli bir düzenlemede bağımsız bölüm tablosu, teknik şartname, devir aşamaları, teslim ölçütleri, eksik işlerin giderilmesi ve sözleşmenin sona ermesi hâlinde hesaplaşma yöntemi ayrı ayrı gösterilir (TBK md. 470, 473, 475; TMK md. 706).

Uyuşmazlık çıkarsa ne yapılabilir?

Uyuşmazlıkta sözleşme, ekleri, tapu kayıtları, ödeme ve devir belgeleri, yazışmalar, ruhsat ve proje belgeleri, teslim tutanakları ile fotoğraflar önem taşıyabilir. Hangi mahkemenin görevli ve yetkili olduğu, talebin niteliğine ve tarafların sıfatına göre değişebilir. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk kapsamının bulunup bulunmadığı da somut uyuşmazlığa göre kontrol edilmelidir (6325 sayılı Kanun md. 18/A; 7036 sayılı Kanun md. 3).

Arsa payı devri, fesih, ayıp, gecikme ve tazminat talepleri birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan veya fesih bildirimi gönderilmeden önce bir avukata danışmanız yararlı olabilir. Avukatlık ücretini karşılayamıyorsanız, şartlarınızı taşımanız hâlinde baronun Adli Yardım Bürosuna başvurabilirsiniz (1136 sayılı Kanun md. 176, 178).