Ecrimisil Nedir? Haksız İşgal Tazminatı Rehberi

Ecrimisil nedir?

Ecrimisil, halk arasında çoğu zaman haksız işgal tazminatı olarak adlandırılır. Bir taşınmazın malikinin veya kullanma hakkı bulunan kişinin izni olmadan kullanılması ve bu kullanımdan yarar sağlanması hâlinde gündeme gelir (TMK md. 995). Ecrimisil kira bedeli değildir. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmadan yapılan kullanım nedeniyle istenen tazminat niteliğindedir.

Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde taşınmazını kullanma, ondan yararlanma ve taşınmaz üzerinde tasarruf etme yetkisine sahiptir. Başka bir kişinin bu yetkiyi engellemesi veya taşınmazı hak sahibinin rızası dışında kullanması, olayın özelliklerine göre ecrimisil talebine konu olabilir (TMK md. 683).

Ecrimisil talep edebilmek için hangi şartlar aranır?

İlk olarak, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişinin belirlenmesi gerekir. Bu kişi çoğu durumda malik olabilir; ancak taşınmazdan yararlanma yetkisi bulunan başka bir hak sahibi de kendi hakkının engellendiğini ileri sürebilir. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, sözleşme veya başka yazılı belgeler bu ilişkinin gösterilmesinde kullanılabilir.

İkinci olarak, karşı tarafın taşınmazı kullanması gerekir. Kullanım; konut olarak oturma, işyeri işletme, tarımsal faaliyet yürütme, depolama veya taşınmazdan gelir elde etme şeklinde olabilir. Fiziksel olarak taşınmazda bulunulması her olayda tek başına yeterli olmayabilir; kullanımın hak sahibinin yararlanmasını engelleyip engellemediği ve karşı tarafın hangi yetkiye dayandığı da değerlendirilir (TMK md. 995).

Üçüncü olarak, kullanımın hak sahibinin rızasına veya geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması aranır. Kira sözleşmesi, intifa hakkı, kullanım izni veya mahkeme kararı gibi bir dayanak varsa ecrimisil değerlendirmesi farklılaşabilir. Bu nedenle yalnızca taşınmazda başka bir kişinin bulunması, her durumda otomatik olarak ecrimisil borcu doğduğu anlamına gelmez.

Taşınmazı kullanan kişinin, kullanımının hak sahibinin hakkını ihlal ettiğini bildiği veya somut olayda bilmesi gerektiği ortaya konulursa kötü niyetli zilyetlik söz konusu olabilir. Kötü niyetli zilyet, elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği yararları ve taşınmazın haksız kullanımından doğan bazı zararları karşılamakla yükümlü olabilir (TMK md. 995).

İyi niyetli ve kötü niyetli kullanım arasındaki fark

Zilyet, bir eşyayı fiilen elinde bulunduran veya onu fiilen kullanan kişidir. Zilyedin iyi niyetli olması, mevcut kullanımının hukuka aykırı olduğunu bilmemesi anlamına gelebilir. İyi niyetli zilyedin sorumluluğu ile kötü niyetli zilyedin sorumluluğu aynı değildir (TMK md. 993, 994, 995).

İyi niyetli zilyet bakımından, taşınmaza yapılan zorunlu ve yararlı giderler ile elde edilen ürünlerin durumu ayrıca değerlendirilir. Kötü niyetli zilyet bakımından ise taşınmazdan elde edilen veya makul biçimde elde edilebilecek yararların hesaba katılması gündeme gelir (TMK md. 993, 994, 995). Bu nedenle davada yalnızca taşınmazın kullanıldığı değil, kullanımın hangi bilgi ve koşullarda gerçekleştiği de önem taşır.

Ecrimisil hangi dönem için istenir?

Talepte, taşınmazın hangi tarihler arasında kullanıldığı açıkça belirtilmelidir. Kullanımın başlangıcı; taşınmazın teslim edilmemesi, iznin sona ermesi, kira ilişkisinin bitmesi, ihtar gönderilmesi veya fiilî kullanımın tespit edilmesi gibi olaylarla ilişkilendirilebilir. Her olayda başlangıç tarihi aynı olmaz.

Hesaplama yapılırken taşınmazın niteliği, konumu, kullanım biçimi, yüzölçümü, kullanım dönemi ve benzer taşınmazların sağladığı ekonomik yarar gibi unsurlar dikkate alınabilir. Mahkeme, uyuşmazlığın teknik yönleri için bilirkişi incelemesine başvurabilir. Talep edilen miktarın hangi dönem ve hesaplama yöntemiyle belirlendiğinin açıklanması, uyuşmazlığın anlaşılmasını kolaylaştırır.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Ecrimisil, tek bir sabit tarife üzerinden belirlenmez. Amaç, hak sahibinin taşınmazdan mahrum kaldığı ekonomik yararın somut olayda ortaya konulmasıdır. Konutun kullanımında emsal kira değerleri, işyerinde ticari kullanım kapasitesi, arazide ürün veya kullanım niteliği gibi veriler değerlendirme konusu olabilir. Ancak ecrimisil talebi, geçerli bir kira sözleşmesinin tüm sonuçlarını kendiliğinden doğurmaz.

Taşınmazın tamamı değil, yalnızca belirli bir bölümü kullanılmışsa hesaplama kullanılan alanla sınırlı olabilir. Birden fazla kişinin taşınmazı kullanması, ortaklık ilişkisi veya taraflar arasındaki önceki izinler de miktarı etkileyebilir. Bu nedenle talep dilekçesinde kullanım alanı, kullanım şekli ve dönemler mümkün olduğunca ayrıntılı gösterilmelidir.

Hangi belgeler ve deliller kullanılabilir?

Tapu kaydı, kira sözleşmesi, teslim tutanağı, yazışmalar, ihtarname, fotoğraf ve videolar, belediye veya yönetim kayıtları, elektrik ve su aboneliğine ilişkin belgeler, tanık anlatımları ve bilirkişi incelemesi dosyada değerlendirilebilecek deliller arasında olabilir. Delilin kabul edilip edilmeyeceği, uyuşmazlıkla bağlantısına ve elde ediliş biçimine göre değerlendirilir.

İddiasını ileri süren taraf, kural olarak dayandığı vakıaları ve bunları destekleyen delilleri ortaya koymalıdır (HMK md. 190). Örneğin yalnızca “taşınmazım kullanıldı” demek yerine, taşınmazın kime ait olduğu, karşı tarafın hangi bölümü kullandığı, kullanımın ne zaman başladığı ve hak sahibinin bu kullanıma neden izin vermediği açıklanmalıdır.

Örnek olay

Örneğin, Ayşe Hanım kendisine ait boş bir dükkânı bir süre kullanması için kardeşi Mehmet Bey’e sözlü olarak bırakmıştır. Ayşe Hanım daha sonra dükkânın boşaltılmasını istemesine rağmen Mehmet Bey dükkânı kullanmaya devam etmiş ve burada ticari faaliyet yürütmüştür. Bu durumda Ayşe Hanım; malik olduğunu, kullanım izninin sona erdiğini, Mehmet Bey’in hangi tarihler arasında dükkânı kullandığını ve kullanım nedeniyle doğan ekonomik kaybını gösterebilen belgeler sunmalıdır. Mehmet Bey’in kullanımının hangi tarihte haksız hâle geldiği ve ecrimisil miktarı, olayın delilleri ile taşınmazın özellikleri üzerinden değerlendirilir (TMK md. 683, 995).

Ecrimisil ile taşınmazın boşaltılması aynı şey midir?

Ecrimisil, geçmiş veya devam eden haksız kullanım nedeniyle parasal talep niteliğindedir. Taşınmazın boşaltılması ise kullanımın sona erdirilmesine yönelik ayrı bir talep olabilir. Bir kişinin ecrimisil istemesi, taşınmazın kendiliğinden boşaltıldığı anlamına gelmez. Somut olayda parasal talep ile taşınmazın teslimine yönelik taleplerin birlikte ileri sürülüp sürülemeyeceği, taraflar arasındaki ilişkiye ve usul kurallarına göre incelenmelidir.

Taşınmazı kullanan kişiyle daha önce kira, ortaklık, aile ilişkisi veya kullanım izni bulunmuşsa uyuşmazlığın niteliği özellikle dikkatle belirlenmelidir. Tarafların geçmişteki anlaşmaları, yazışmaları ve taşınmazın hangi amaçla teslim edildiği, ecrimisil değerlendirmesinde etkili olabilir.

Dava açmadan önce nelere dikkat edilmeli?

Öncelikle tapu ve diğer hak sahipliği belgeleri incelenmeli, kullanımın başlangıç ve bitiş tarihleri belirlenmeli, taşınmazın hangi bölümünün kullanıldığı tespit edilmelidir. Daha sonra talep edilecek döneme ilişkin hesaplama yapılmalı ve eldeki deliller düzenlenmelidir. Karşı tarafa gönderilen yazılı bildirimler, kullanımın hangi tarihte sona erdirilmek istendiğini göstermesi bakımından dosyada anlam taşıyabilir.

Ecrimisil dosyalarında mülkiyet, zilyetlik, izin, kullanım dönemi ve miktar birbirinden farklı konulardır. Bir konuda haklı olmak, diğer konuların da otomatik olarak kanıtlandığı anlamına gelmez. Dosyanızdaki belgeleri bir avukata danışarak değerlendirebilirsiniz. Avukatlık ücretini karşılayamıyorsanız, şartları taşımanız hâlinde baronun Adli Yardım Bürosu hakkında bilgi alabilirsiniz.