Kira Alacağı Takibi Nasıl Yapılır?

Kira alacağı için icra takibi nedir?

Kira alacağı takibi, kiracının ödemediği kira bedellerinin devlet zoruyla tahsil edilmesi amacıyla icra müdürlüğünde başlatılan işlemdir. Alacaklı, kira bedelinin ödenmesini isteyebileceği gibi şartları varsa takipte kiralananın tahliyesini de talep edebilir. Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi, borçlunun temerrüdüne yani borcu zamanında yerine getirmemesine yol açabilir (TBK md. 315).

Takip başlatmak için mahkeme kararı her zaman gerekli değildir. Alacaklı, icra müdürlüğüne takip talebi vererek süreci başlatabilir. Takip talebinde alacaklının ve borçlunun bilgileri, alacağın miktarı, borcun sebebi ve istenen diğer hususlar gösterilir (İİK md. 58). Kira sözleşmesinin yazılı olması, takip sırasında kira ilişkisinin ve borcun açıklanmasını kolaylaştırır; ancak somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin kurulması ve borcun doğması başka delillerle de tartışılabilir.

Takip başlatmadan önce hangi bilgiler hazırlanmalı?

Kira sözleşmesi, ödenmeyen aylar, her ay için kararlaştırılan kira bedeli, yapılmış kısmi ödemeler ve banka hesap hareketleri hazırlanmalıdır. Kira bedeli banka üzerinden ödeniyorsa hesap dökümleri yararlı olabilir. Elden ödeme iddiası varsa makbuz, yazışma veya başka belgeler gündeme gelebilir. Takipte yalnızca gerçekten muaccel olmuş, yani istenebilir hale gelmiş kira bedellerinin gösterilmesi gerekir.

Kira bedelleri dönemsel alacak niteliğindedir. Kira bedeli ve benzeri dönemsel edimler için zamanaşımı kural olarak beş yıldır (TBK md. 147). Zamanaşımı, borcun kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez; borçlunun bu hususu ileri sürmesi ve somut olayın değerlendirilmesi gerekir.

Kira alacağı takibi nasıl başlatılır?

Alacaklı, icra müdürlüğüne takip talebi sunar. Yalnızca para alacağının tahsili istenebileceği gibi, kira ilişkilerine özgü takip yolunda kira bedelinin tahsiliyle birlikte tahliye talebi de gündeme getirilebilir. İcra müdürlüğü, takip talebindeki bilgilere göre borçluya ödeme emri gönderir. Ödeme emrinin içeriği ve kira takiplerine uygulanan özel hükümler İİK md. 269 kapsamında düzenlenir.

Takip talebinde kira sözleşmesinin tarihi, kiralananın adresi, ödenmeyen kira dönemleri ve talep edilen toplam alacak açıkça yazılmalıdır. Tahliye isteniyorsa bunun da takip talebinde belirtilmesi gerekir. İcra takibinde alacağın dayanağının belirsiz bırakılması, borçlunun hangi borca itiraz edeceğini anlamasını zorlaştırabilir.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

Kiracı, borcun tamamına veya bir bölümüne itiraz edebilir. Kira sözleşmesine, imzaya, borcun miktarına, ödeme yapılmış olmasına ya da kira bedelinin henüz istenebilir hale gelmediğine ilişkin itirazlar farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Genel haciz yolunda itirazın süresi ve şekli İİK md. 62'de düzenlenmiştir; kira alacağı ve tahliye talebi içeren takiplerde ise ödeme emrindeki özel açıklamalar ayrıca dikkate alınır.

İtirazın takip üzerindeki etkisi, itirazın kapsamına ve izlenen takip yoluna göre değerlendirilir. Alacaklı, itirazın kaldırılması veya alacağın tahsili için kanunda öngörülen başvuru yollarını kullanabilir. Kira sözleşmesi ve borcu gösteren belgelerin niteliği, hangi yolun kullanılabileceği bakımından önem taşır (İİK md. 269/b).

Kiracının gerçekten ödeme yaptığını düşünmesi halinde banka dekontlarını, makbuzları ve yazışmaları saklaması gerekir. Borcun bir kısmı ödenmişse, itirazda hangi kısmın kabul edilmediği açıkça belirtilmelidir. Takip dosyasına sunulan her belgenin tarihinin ve hangi kira dönemine ilişkin olduğunun anlaşılır olması yararlı olur.

Kira borcu ödenmezse tahliye nasıl gündeme gelir?

Kiracı ödeme emrinde belirtilen sürede kira borcunu ödemez ve itiraz da etmezse, alacaklı kira alacağının tahsili yanında tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda tahliye için icra hukukuna özgü başvuru şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Tahliye istemi, yalnızca borcun varlığına değil, takipte tahliye talep edilmiş olmasına ve yasal sürelerin geçirilmesine de bağlıdır (İİK md. 269/a).

Kiracının itiraz etmesi halinde tahliye süreci farklılaşabilir. İtirazın kira sözleşmesine veya borca ilişkin olması, alacaklının hangi başvuru yolunu kullanacağını etkileyebilir. Bu nedenle ödeme emrindeki itiraz ve ödeme süreleri geçirilmeden dosyanın içeriği incelenmelidir. Tahliye talebi ile kira alacağının tahsili aynı dosyada bağlantılı olsa da her ikisinin şartları aynı değildir.

Kira sözleşmesinin feshi ile icra takibi aynı şey midir?

Kira alacağı için icra takibi, esas olarak ödenmeyen bedellerin tahsilini ve uygun durumda tahliyeyi amaçlar. Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ise temerrüt, sözleşme süresinin bitmesi veya kanunda belirtilen başka bir nedene dayanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle fesih bildiriminin koşulları ayrıca değerlendirilir (TBK md. 315).

Kiraya verenin kira alacağı nedeniyle takip başlatması, tek başına bütün kira sözleşmelerinin sona erdiği anlamına gelmez. Sözleşmenin sona erdiğinin ileri sürülebilmesi için ilgili fesih veya tahliye nedeninin somut olayda bulunması gerekir. Kira sözleşmesindeki özel hükümler, ödeme tarihi ve daha önce gönderilmiş bildirimler de incelenmelidir.

Kurgusal örnek olay

Örneğin, Ayşe Hanım bir konutun kiraya verenidir. Kiracısı iki aylık kira bedelini ödememiş, ancak sözleşmenin devam ettiğini ileri sürmüştür. Ayşe Hanım, ödenmeyen dönemleri ve kira sözleşmesini belirterek icra müdürlüğünde kira alacağı ve tahliye talepli takip başlatır. Kiracı ödeme emrini aldıktan sonra süresi içinde itiraz ederse, dosyanın durumu itirazın içeriğine göre değişir. İtiraz etmez ve belirtilen ödeme süresinde borcunu ödemezse, Ayşe Hanım kanundaki şartlar çerçevesinde tahliye başvurusu yapabilir. Bu örnek kurgusaldır; gerçek dosyalarda tebligat tarihi, sözleşme ve ödeme belgeleri ayrıca incelenir.

Kiracı ve kiraya veren nelere dikkat etmeli?

İcra dosyasındaki tebligat, borç miktarı ve takip talebi birlikte incelenmelidir. Özellikle kira alacağı ile tahliye talebinin aynı dosyada bulunup bulunmadığı, hangi dönemlerin istendiği ve ödeme emrindeki süreler önem taşır. Dosyada itiraz, kısmi ödeme veya kira sözleşmesinin geçersizliği gibi bir uyuşmazlık varsa, bir avukata danışabilirsiniz. Avukatlık ücretini karşılayamayan kişiler, şartlarını taşıyorlarsa baronun Adli Yardım Bürosuna başvurabilir.